1. ¿Qué necesito para comprar una propiedad en Grecia?
Any foreign person or company that intends to buy a property in Greece should follow the procedures bellow:
- Tener un Nº de registro en la Oficina de Impuestos griega (ΑΦΜ). Podemos ayudarle a que se registre en la Oficina de Impuestos si usted no está registrado, o un contador de su elección puede hacer esto para usted.
- Tener una cuenta en un banco griego en su nombre. El dinero destinado a la compra debe venir a través de una cuenta bancaria a su nombre, con el fin de evitar el pago de impuestos sobre la renta para la cantidad de dinero para la compra. Para abrir una cuenta bancaria en Grecia necesita primero tener el número de registro fiscal antes mencionado. Nosotros le podemos ayudar con el banco de su elección.
- Emplear a un arquitecto, un ingeniero o un topógrafo, para asegurarse de que todo lo concerniente a la factibilidad de construcción y los permisos de planificación de la propiedad en cuestión son legales. Nuestros socios Domon-arquitectos le pueden ofrecer este servicio. Sin embargo Habit con el personal de Domon ya han realizado una inspección preliminar de todas las propiedades representadas en nuestra cartera. Si una propiedad tiene cualquier defecto legal nosotros no la incluimos en nuestra base de datos.
- Contratar a un abogado. Los abogados se encargan de todas las encuestas de propiedad legal necesarias y realizan una verificación de títulos de propiedad en los últimos 20 años. Se aseguran de que la propiedad está libre de letras hipotecarias, reclamaciones, expropiaciones, servidumbres de paso y, en general, cualquier gravamen legal. Vamos a colaborar con el abogado de su elección.
- Contratar a un contador. Un contador le ayudará con las declaraciones de impuestos y le explicará las leyes fiscales de propiedad Lo más importante es que él se hará cargo de sus declaraciones de renta para los años por venir, ya que todos los propietarios de inmuebles en Grecia deben depositar una declaración de la renta a la Agencia Tributaria (incluso si es con ingreso igual a cero). También colaboraremos con el contador de su elección.
- Contratar a un notario. Un notario público es un abogado designado por el gobierno, que procesa y certifica todas las transacciones de bienes, incluyendo la elaboración y revisión de todos los documentos oficiales, para asegurar la transferencia legal de la propiedad.
2. ¿Cuál es el proceso de adquisición y cómo puedo garantizar la adquisición de la propiedad que he elegido?
Proceso de adquisición
El proceso es bastante rápido y sin complicaciones. Como regla general, primero debe encontrar una propiedad.
- Asegúrese de que la financiación para la compra está asegurada.
- Nombrar a su abogado, notario, arquitecto (o agrimensor), y contador.
- Solicitar su Nº de registro de Impuestos (AΦM).
- Abrir una cuenta bancaria griega.
- Firmar un precontrato (privadο o en Notario) que detalla los términos de venta y pago pagar un depósito del 10 por ciento para garantizar la propiedad quitándolo del mercado. Medios de pago habituales incluyen dinero en efectivo, transferencia bancaria o tarjeta de crédito.
Si vive en el extranjero, volver a Grecia para firmar el contrato final, después de que todo el trabajo legal se completa del abogado, arquitecto, contador y notario (6 a 10 semanas por lo general). Por otra parte, su abogado u otra persona pueden firmar por usted si él o ella se le han concedido plenos poderes. A la firma del contrato definitivo, todas las tasas e impuestos deben ser pagados.
Garantizar la adquisición de la propiedad que ha elegido con un acuerdo pre-contrato privado y sus términos.
Cuando haya elegido la propiedad que desea, hasta que todos los procedimientos legales son terminado (como se mencionó anteriormente), puede firmar un precontrato o contrato privado, para la compra, con el propietario o el agente Inmobiliario que lo representa, describiendo todos los términos de la compra y las condiciones de pago, así, dando un 10% del precio como depósito a fin de eliminar la propiedad del mercado. Tenga en cuenta que si la investigación de su abogado o arquitecto revela cualquier problema legal, usted recibirá su depósito en su totalidad
Al firmar un acuerdo privado, es importante que usted esté absolutamente seguro de que esta es la propiedad que desea, y que usted siente que no está bajo ninguna presión para firmar un contrato y pagar un depósito. Si usted decide retirarse de la compra, usted perderá su depósito. En el caso de que el propietario cambia de opinión, su depósito será reembolsado en doble.
3. ¿Cuáles son los costos, los impuestos y otras características de una compra?
Los costos de cierre
Los costos de cierre, incluyendo todas las tasas e impuestos, se estiman 11 por ciento por encima del precio de compra. Sin embargo, la Agencia Tributaria calcula un precio mínimo de cada propiedad por coeficientes que como resultado suele ser más bajo que el precio de mercado de la propiedad. En este caso, si el precio declarado en el contrato es el precio mínimo de la oficina de impuestos, se calculará la cantidad de 15% sobre este precio. En este caso, todas las partes implicadas deben estar de acuerdo.
Declaración de impuestos, impuestos anuales, ganancias de capital
El Estado griego ha ordenado que toda la propiedad en Grecia debe ser declarada llenando un formulario (llamado E9) y presentarlo a las autoridades fiscales griegas (su contador hará esto). Esto es obligatorio para todos los propietarios de propiedad en Grecia, incluso para aquellos que viven en el extranjero y nunca han presentado declaraciones de impuestos en Grecia o no tienen un ingreso en Grecia. A partir de 2006, la forma E9 se presentará sólo por aquellos que, o bien, obtienen o venden o disponer de cualquier tipo de derecho sobre bienes inmuebles en Grecia. Si tiene propiedad en Grecia, pero sus bienes al año siguiente no han cambiado de lo que eran el año anterior, usted no tiene que presentar el formulario E9 de nuevo. La forma E9 se debe presentar junto con el formulario básico de Impuesto sobre beneficios (E1). Si usted no tiene ingresos en Grecia, que entrará 0 renta en la forma E1, pero aun así, debe presentar la E1 también. La E1 y E9 pueden prepararse y presentarse por su contador y o abogado. Si no declara una propiedad no será capaz de transferirla más tarde. Además, la falta de presentación de declaraciones de impuestos anuales está sujeta a sanción, por lo tanto, el nombramiento de un contador y un abogado desde el principio en el proceso de compra es crítico.
Impuestos de propiedad anuales se calculan de la siguiente manera: Propiedad con un valor catastral inferior a 150.000 € está exento de impuestos. Valor de tasación es el valor calculado de la oficina de impuestos con coeficientes, por lo que es inferior al valor de mercado. Los coeficientes de impuesto anual a pagar por los valores de más de 150.000 € han cambiado recientemente y es probable que cambiar de nuevo, pero no son significativas para los valores catastrales hasta 700.000 €.
4. ¿Es el seguro de propiedad necesario?
Seguro de Propiedad
El seguro de propiedad en Grecia es obligatorio por ley. Aunque no existen estándares de mercado en cuanto a las formas de seguro que se pueden tomar a cabo, es razonable sugerir que la propiedad debe ser asegurada contra los siguientes riesgos: incendio, terremoto, daños por agua, rotura de cristales, tormenta, robo y indemnizaciones terceros.
Nuestra empresa, sin embargo está representando casi todas las compañías de seguros que operan en Grecia, y puede ofrecer diferentes y competitivos planes de seguros de diferentes compañías de seguros con el fin de comparar y hacer su elección final.
5. ¿Qué se necesita para vender mi propiedad en Grecia?
Si usted desea vender su propiedad en Grecia el procedimiento es sencillo. Usted tendrá que dar una copia de toda la documentación que tiene en la propiedad, que es la siguiente:
- Contrato de compra, escritura de regalo de los padres (si la propiedad ha sido regalado a usted por sus padres) o cualquier otro hecho que demuestra que usted es el dueño.
- Diseño topográfico de la parcela.
- El permiso de construcción (si su propiedad es una casa).
- Un plano de planta que va junto con el permiso de construcción.
A continuación, haremos una cita y usted, nosotros mostraremos su propiedad y sus límites. Vamos a tomar fotos con el fin de ponerlo en nuestro sitio web, así como en varios sitios web nacionales e internacionales de bienes raíces a los que pertenecemos y finalmente enviaremos un boletín a compradores potenciales.
6. Yo no soy un ciudadano del U.E. ¿Cuál es el procedimiento de compra?
Todo ciudadano extranjero, no miembro de la U.E. debe presentar varios documentos y esperar un tiempo (meses y en algunos casos por año) para la aprobación de varias oficinas del gobierno y, finalmente, para el permiso del Ministerio de Defensa con el fin de comprar en las áreas fronterizas (como las islas del Dodecaneso del Norte). Algunos de los documentos son los siguientes (en cinco copias):
- Aplicación describiendo las razones de esta compra en relación de la propiedad particular.
- Curriculum vitae.
- Los datos de identidad del abogado que representa al ciudadano extranjero.
- Copias certificadas de pasaporte.
- Copias certificadas del certificado de nacimiento (traducido oficialmente en griego).
- Copias certificadas del certificado de antecedentes penales (traducido oficialmente en griego).
- Copias certificadas de la identificación de los bienes a adquirir, como la disposición topográfica y posición en los mapas oficiales.
Puede haber documentos adicionales que pueden requerirse durante el examen de la aplicación.
Una forma alternativa de comprar una propiedad en las zonas fronterizas de un ciudadano que no es de la UE es a través de una entidad jurídica en su nombre, con sede en un país de la UE. Esto es bastante común. La creación y el mantenimiento de una empresa de este tipo cuesta aproximadamente € 1.000 para establecer y de 500 a € 1,500 anualmente para mantener (dependiendo del país que usted escogerá para crear esta empresa).
Por último, puede obtener un permiso de residencia en Grecia mediante la inversión en una propiedad con un valor contractual de 250.000 euros o más altos.
7. ¿Cómo puedo obtener un permiso de residencia en Grecia, si no soy un ciudadano de la Unión Europea?
Puede ser concedido un permiso de residencia en Grecia (usted y su familia), al comprar una propiedad como individuo, con un valor contractual de 250.000 euros o más altos.
También puede comprar la propiedad a través de una entidad jurídica, si usted es el único accionista de la entidad.
Alternativamente, usted puede alquilar propiedades de alojamiento turístico para un período de diez años (hoteles o casas de vacaciones) o participar en un acuerdo de tiempo compartido en el mismo período. El valor total de arrendamiento o de tiempo compartido debe ser igual o superior a la cantidad de 250.000 euros.
8. ¿Por dónde empiezo?
Antes de viajar a Grecia para este propósito, hay que visitar el consulado griego en su país y solicitar un visado para fines especiales a Grecia.
Se le pedirá que demostrar sus fondos (su banco lo certificará) para la compra de la propiedad y también debe presentar un acuerdo con nuestra empresa indicando su intención de comprar o alquilar una propiedad en Grecia.
Si usted viene de un país donde una VISA no hace falta para entrar en Grecia, entonces sigue leyendo.
9. ¿Quién va a hacer frente a las autoridades con el fin de expedir el permiso de residencia?
Podemos hacer esto para usted o un abogado de su elección. Es parte de nuestros servicios para manejar toda la documentación necesaria en nombre del solicitante:
- El proceso de solicitud para el permiso de residencia inicial,
- La presentación de cualquier documentación adicional requerida,
- Y, finalmente, la colección de la recepción de la autorización de residencia.
10. ¿Cuál es la documentación necesaria para mi solicitud de residencia?
Básicamente, es una prueba de compra de la propiedad que ha elegido, y el seguro de salud que cubra sus gastos médicos si es necesario. Puede obtener la cobertura de seguro en Grecia.
11. ¿Cuánto dura el permiso de residencia válido y qué sucede después?
El permiso de residencia es válida por un período de cinco (5) años. Puede ser renovada varias veces si se siguen aplicando las condiciones iniciales. Es decir, si todavía es dueño de la propiedad.
12. ¿Cómo puedo construir una casa en la tierra que he comprado?
Todos los procedimientos y los detalles se explican en nuestra página sobre las construcciones.